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□Q1.管理費と修繕積立金の違いは何ですか |
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A1．管理費は、マンションを維持管理する為の費用で、ほとんどの組合さまが余剰金として残りません。修繕積立金は、将来行われる予定の大規模修繕工事をする為の預金です。修繕積立金が将来足りなくなる組合さまがほとんどです。修繕積立金の値上げを考える前に、管理委託費の低減を考えましょう。なお、管理費会計が赤字や修繕積立金の値上げを考えている組合さまは、是非弊社へご相談下さい。
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□Q2,管理会社と管理組合とのトラブルで大きなことは何ですか |
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A2．「管理委託費が高い」「管理がいい加減」がトップに上げられます。さらに「管理委託費や修繕工事費等の内訳が無い」または「内訳を教えてくれない」等、管理会社の情報公開不足が問題になっています。また管理会社の試算する修繕積立金が、いざ大規模修繕工事の時期になると多額の追加費用が発生し、組合さまの大きな負担になっているとのことです。なお弊社は以上の問題を全て解決し、さらなるお客さまの満足度向上を目指します。
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□Q3．現在の管理会社に支払っている委託費は高いのですか |
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A3．建物の仕様・設備や管理人の勤務時間、清掃状況などによって大きく異なります。弊社では無料簡易診断を行っておりますので、疑問に思った組合さまは是非ご活用下さい。
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□Q4．管理費を多く支払えば、建物の資産価値は下がらなくてすむのですか |
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A4．そんなことはありません。たくさん管理を行ったからと言って建物の資産価値下落を防ぐことはできません。大半は無駄になります。建物の「資産価値の目減り」、「寿命」、「管理費」、「修繕工事」等は複雑に絡み合っております。費用対効果を考えることが重要です。なお管理を怠ると急激に資産価値は下がります。
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□Q5．管理委託費を下げたことにより建物の寿命は縮まらないのですか |
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A5．縮まりません。弊社は管理委託費を下げたからといって手抜きをするようなことはありません。
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□Q6．一般的に大きいマンションより小さいマンションは、管理費が足りなくなるのですか |
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A6．そんなことはありません。
おそらく管理委託費の値下げ要求を断る業者の”いいわけ”に過ぎません。
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□Q7.理事会や組合の集まりで説明をしていただけるのですか |
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A7．ご要望があれば、説明に伺わせていただきます。
当然無料でございます。
→説明会
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□Q8．御社のマンション管理委託費の標準はあるのですか |
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A8．マンションの規模、設備、形態、戸数、組合さまの要望等によって大きく変化します。弊社の無料簡易診断をご活用下さい。
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□Q9．御社が行う「管理委託業務」の範囲を教えてください |
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A9．右記に列記したものを標準としています。右記以外は組合さまと各業者で直接契約を行いますが、各業者の管理・報告は弊社が行いますのでご安心下さい。各組合さまの要望に沿ったコーディネイトをいたします。あくまで標準ですので、組合さまのニーズには全てお答えできます。
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１．事務管理業務（出納会計、管理運営）
２．管理員業務
３．清掃業務の内、日常清掃
４．設備管理業務の内、建物・設備点検業務
５．警備業務の内、２４時間緊急対応業務
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□Q10．マンションだけの管理を行うでのすか |
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A10．建物全ての管理を行います。
事務所ビル、病院、福祉施設、ホテル等、幅広い建物を対象としています。
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□Q11．説明会では、どんなことを行っているのですか |
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A11．マンションをとりまく現状・動向から、組合さまと管理会社の間にあるトラブル・問題点を抽出します。その上で、トラブル・問題点における解決策を、実際に弊社が行った具体例を織り交ぜながら説明しております。無料簡易診断を行った組合さまは、その報告内容を詳しく説明しております。
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□Q12．無料簡易診断でなにが、わかるのですか |
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A12．無料ですので、実際にお試し頂くことをお勧め致します。
組合さまの現状把握、問題抽出、解決策がお解かりいただけます。その後、解決する手段として弊社をご活用ください。
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□Q13．御社のマークには、何か意味があるのですか |
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A13．上に向いている矢印は、「資産価値・住環境の向上」。下に向いている矢印は、「無駄な管理委託費、大規模修繕工事費の削減（コストダウン）」を意味します。上下の矢印中央に位置する帯は、その２つの問題を同時に解決するために、私どもがその問題解決を中央で取組み達成するという意味が込められています。
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□Q14．無料簡易診断は、どの範囲まで”無料業務”として行ってもらえるのですか |
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A14．まず、組合さまに現状（管理費・修繕積立金会計、長期修繕計画）の把握を手助けをいたします。そこから問題を抽出し、解決策を提案いたします。
またご要望をいただければ、組合さま・理事会さまの所へ直接お伺いして、無料簡易診断後の結果報告、質疑・相談等を、ご説明させていただきます。
→無料簡易診断
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□Q15．管理組合の役員（理事、監査役）ではないのですが、管理費等の削減に対して非常に興味があります。御社をどのように活用すればよいですか。 |
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A15．まずはご一報ください。
弊社が受ける相談の半分以上は、役員（理事、監査役）さまですが、ご自分の支払っている管理費を値下げする為に頑張り、実際に値下げにこぎ着けた例もございます。遠慮せずご連絡ください。まずは、無料簡易診断のご活用をお勧め致します。
→詳しくは「業務の流れ」をごらんください。
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□Q16．御社は、大会社と変わりない管理ができるのですか。 |
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A16．はい、全く変わらない管理ができます。弊社はそれ以上の管理ができると自負しております。
大企業だからといって、良い管理ができるとは限りません。「高い人件費」、「いつまでも採決されない議案」、「工事業者等の企業との癒着」等々、大企業は多くの問題を抱えています。むしろ、弊社は大会社にはない「小回りの利いた管理」「精密な管理」「…」を実践しております。また「お客さまとの距離を感じさせない」業務が定評を得ていますので、ご心配はございません。
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□Q17．現在理事なのですが、自分で作った削減計画等を管理会社がなかなか受入れてくれません。どうすればいいでしょうか。 |
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A17．弊社をご活用ください。
組合さまが自主的に削減計画等を提出したところでなかなか効果は期待できません。管理会社はプロです。いろいろな理由をつけて煙に巻いてしまいます。プロには、専門的な知識と経験をもったプロ集団が対応することが必要です。また、管理会社とのわずらわしい交渉ごとを、お客さまが普段の生活を営みながら行うのは大変な負担です。弊社を活用すればお客さまの新たな費用負担がなく削減計画を実行し、組合さまの資産を守ることができます。
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□Q18．どうやって管理費をさげるのですか |
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A18．事務管理業務（管理運営業務、出納会計業務）のみを弊社が請け負い、残りの契約（定期清掃、エレベーター点検、消防点検、警備など）は全て組合さまと各業者が直接契約をして頂きます。こうすることで中間マージンを省きます。また、その時の業者選定は入札を行いますので、さらに安価で契約することが出来ます。なお、各業者の管理・報告は弊社が行いますのでご安心下さい。
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□Q19．「10％確約」がどうしてできるのですか |
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A19．管理会社に都合のいい管理計画になっているのが大きな原因です。管理項目の抽出をする際に＜お客さまの建物に一番適するように解析を行いますが、弊社試算ではそれだけで10％以上の削減が可能と判断しております。また、徹底的なＯＡ化により人件費も削減しております。さらに各業者との直接契約、入札などそれぞれの効果を合わせると、15％以上は削減できるため10％の確約をしております。
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□Q20．万が一、10％削減できない場合はどうするのですか |
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A20．仮に10％未満しか削減できなかったとしても、弊社の負担で10％引きにいたします。
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□Q21．何を基準にして10％削減なんですか |
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A21．現在、管理会社や各業者にお支払いいただいている、管理委託費や各業務委託費の年額合計額を基準にしています。
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□Q22．他社とは違う「何を」開示できるのですか |
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A22．お客さまが、管理委託費、大規模修繕工事費などの経済性、必要性をチェックすることができる一切の情報を開示いたします。例えば精密な中長期計画書、各年度ごとの点検・修繕リスト及びその費用、さらにその項目（点検・工事）ごとの内訳書、またそれを活用した大規模修繕工事等での工事業者選定の流れ（従前の管理会社と工事業者との癒着防止）等。
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□Q23．インターネットを活用できないお客さまへの情報開示はどうするのですか |
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A23．お客さまのご要望があれば、FAXや郵送によっても公開いたします。ただし、FAX、郵送は1管理組合さまにつき１部とさせていただきます。紙の費用削減にご協力を頂いております。
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□Q24．開示されることでお客さまにどんなメリットがあるのですか |
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A24．必要のない管理委託費・修繕工事費などの請求防止。また管理会社に対する疑心や、不安の払拭などが挙げられます。
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□Q25．「最適化」とはどんなことをするのですか |
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A25．建物の「資産価値の目減り」、「寿命」、「管理費」、「修繕積立金」等を、”弊社オリジナルシステム”や”ＩＴ技術”等の融合によりトータル的に解析し、管理・修繕計画の最適なポイントを探し出すことです。言換えると、「資産価値の目減り」を抑えながら、「寿命」が延せ、「管理委託費」「修繕工事」の削減ができるポイントを探し出すことです。
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□Q26．契約の種類には、どのようなものがあるのですか |
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A26．「各種契約」の項目をご覧いただければ、おわかりになると思いますが、「アドバイザリー契約（管理委託費削減業務）」、「建物デジタル契約（修繕工事費削減業務）」、「管理委託契約」、及び「管理補佐契約」の４種類になります。「アドバイザリー契約」は、さらに先行投資が必要な■定額料金型と先行投資が不要な■成功報酬型の２つに分類されます。ほとんどのお客さまは、先行投資が不要な■成功報酬型を選択しております。「建物デジタル化契約」は、先行投資が必要な■システム構築型と先行投資が不要な■オークション型の２つに分類されます。
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□Q27．他の組合はどの契約が多いですか |
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A27．２００６年頃までは、最初に「アドバイザリー契約（管理委託費削減業務）」の先行投資が不要な■成功報酬型を選び、弊社の実力を確認後「管理委託契約」を改めて結ぶ組合さまが大多数を占めておりましたが、２００７年頃からは直接「管理委託契約」を締結する組合さまが増加し、２００８年４月現在では直接「管理委託契約」を締結する組合さまの方が多くなりました。
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□Q28．御社は従前の管理会社同様、管理に関する業務のみを行うのですか |
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A28．いいえ。それだけではありません。
組合さまの多岐にわたるご要望にそったさまざまな業務を行っております。
→アドバイザリー契約（管理委託費削減業務）
→建物デジタル化契約（修繕工事費削減業務）
→管理補佐契約
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□Q29．現在の管理会社から、御社に管理を変更しなくてはならないのですか |
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A29．いいえ。そんなことはありません。
突然管理会社を変更する事は、組合さまの心配や負担が大きいことが予想されます。組合さまと管理会社の間に入り専門的な立場で、交渉〜解決までコンサルタントを行う業務もございます。
→アドバイザリー契約（管理委託費削減業務）
＜他の業務＞
→建物デジタル化契約（修繕工事費削減業務）
→管理補佐契約
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□Q30．御社に管理委託をお願いした場合、直接契約をした業務の管理・報告や業者選定は組合の仕事として増えるのですか |
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A30．仕事が増えることはなく、従前の管理会社となんら変わりません。
業務の実施スケジュール管理、実施の指示、業務報告は、従前の管理会社と同様弊社が行います。また、業者の入札は弊社が行い、比較表を理事会さまに提出致しますので、業者の決定のみ行っていただきます。
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□Q31．管理会社を変更する場合、理事会に新たな負担は生じませんか |
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A31．負担はまったく生じません。
管理会社を変更する際の面倒な書類作成、諸手続き、組合さまへの説明等は、すべて弊社が行います。
→管理委託契約
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□Q32．御社に仕事を依頼（アドバイザリー契約）した場合、管理委託費の内訳根拠は何ですか |
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A32．最低３社から見積りをとっております。現在の管理内容に対する質・量を変更することなく、金額が下がる会社を選定しております。当然、各業者より提出された書類はすべてお見せいたします。
→アドバイザリー契約（管理委託費削減業務）
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□Q33．アドバイザリー業務を行う際に、”引っかき回し”て、終わってしまう心配はないのですか。 |
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A33．心配ございません。
アドバイザリー業務は、一年間お客さまと一緒になって業務を行います。業務を行う際には必ずお客さまの承認を得たうえで実行しておりますので”引っかき回す”ことは絶対にございません。弊社はお客さまの黒子に徹しております。なお一年間業務終了後「管理補佐契約」を結ぶことで、せっかく改善された管理費がもとに戻らないように監視することができます。
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□Q34．アドバイザリー契約（管理委託費削減業務）で削減業務項目の範囲を限定することはできますか。 |
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A34．基本的には、項目範囲を限定することはできません。
しかし弊社が業務を行う場合、必ずお客さまの承認を得ることになります。ですから必要のない項目は、お客さまが承認しなければ業務を行いません。
どうしてもというお客さまには個別に対応させていただきます。
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□Q35．代理店契約をしたい場合は、どうすればよいのですか。 |
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A35．まずは、ご一報ください。
個人・法人問わず受け付けしております。弊社の業務方針、業務提携の範囲、業務に対する対価（報酬）等、詳細にご説明いたします。
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□Q36．代理店契約と営業店契約は何が違うのですか。 |
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A36．管理実務を行うか否かで分かれます。
代理店契約は、営業〜管理実務まで弊社と全く同じ業務を行っていただきます。
営業店契約は、営業のみを行っていただいます。
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□Q37．長期修繕計画作成に費用はかかるのですか |
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A37．２００７年１月より費用を頂戴しております。最適な管理を行うためには必要不可欠なものです。お客さまのマンションの使用材料、設備などにより大きく変わってきますので、一度弊社にご相談ください。
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□Q38．大規模修繕工事に伴う将来の一時負担金が心配なのですが |
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A38．まずは無料簡易診断をお試しください。
組合さまの現状把握、問題抽出、解決策がお解かりいただけます。その後、解決する手段として弊社をご活用ください。
→アドバイザリー契約（管理委託費削減業務）
→建物デジタル化契約（修繕工事費削減業務）
→管理委託契約
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□Q39．長期修繕計画で費用が最終的に足りなくなるのはなぜですか |
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A39．計画性のない修繕計画、管理会社に都合のいい修繕計画等、の管理会社によるずさんな計画が、結果的にお客さまの首を締め付けてしまい、修繕積立金の不足を生じさせる最大の原因となっております。また、修繕工事を管理会社が請け負い、２５〜４０％の中間マージンを上乗せする為、工事金額自体が膨れあがることも大きな原因です。管理会社が修繕工事の請負会社になっている組合さまは要注意です。
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□Q40．なぜデジタル化契約（修繕工事費削減業務）で修繕工事費が下がるのですか |
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A40．まず、お客さまのマンションをすべてデジタル化いたします。この時点で建物はすべて数量化されます。その後コンピューターによりすべての修繕工事（共通仮設等を含む）が計算されます。そして各工事の数量は入っているが、単価だけが入っていない状態で各業者に競争入札をおこないます。同じ土俵で競争させることで一番安い業者を選定することができるのです。また、組合さまと各工事業者は直接契約をしていただくため管理会社の中間マージンも省かれます。弊社では、２０％以上は下がると確信しております。
→建物デジタル化契約（修繕工事費削減業務）
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□Q41．当方の組合では大規模修繕工事を控えているのですが、どのように御社を活用できるのですか。 |
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A41．まずは、弊社にご一報ください。
大規模修繕工事は、管理会社にとって「密の味」となっているのが現状です。お客さまの修繕積立金という資産を必要以上に徴収しようと狙っています。修繕積立金を「密の味」にさせないためにも、早めにご相談ください。弊社をご活用なされば、千万円単位で工事費を削減できる可能性が十分あります。
→「建物デジタル化業務（修繕工事費削減業務）の流れ」で詳しく図解しておりますのでそちらをご覧ください。
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□Q42．工事業者選定で、従来の管理会社同様、業者との癒着に対する心配はないのですか。 |
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A42．あり得ません。
オークション方式によって、数社の工事業者から工事金額に対して最適な工事会社を選定いたしますが、決定するのは組合さまになっているからです。当社の「３つの宣言」の一つ、”内容の徹底開示”にならい当然すべての選定状況をインターネットを通じ開示します。従来の管理会社のような工事業者との癒着はあり得ないのです。
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□Q43．「修繕工事は管理会社に任せるのが安心」という風潮が大半なのですが。どうしたらよいでしょうか。 |
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A43．まずは、弊社にご一報ください。
管理会社に修繕工事を任せても、中間マージン（２５〜４０％）が発生し工事費が高くなるだけです。管理会社は工事費にたっぷり利益をのせて組合さまにご請求しています。工事は安い工事会社に丸投げして管理会社は何もしないのが実状です。
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□Q44．１年後の大規模修繕工事をすでに管理会社とは別のコンサルタント会社に依頼しているのですが、削減できますか。 |
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A44．削減できます。
弊社が導入するシステムによってさらなる削減が可能です。弊社を活用し、比較されてみるのも、削減する一つの手段ではないでしょうか。まずはご相談ください。
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