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□Q1.建物の建設費より管理費・修繕費の方が重要なのですか |
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A1．建物を建ててから壊すまでの一生を氷山に例えると、建設費というのは氷山の一角に過ぎず、実は管理費・修繕費のほうが大きなウェイトを占めいているのです。この費用は建設費の５～６倍程度と考えられています。大きくは目立ちませんが実は非常に重要な部分であるということが言えます。
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□Q2,管理会社と管理組合とのトラブルで大きなことは何ですか |
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A2．「管理費が高い」「管理がいい加減」がトップに上げられ、組合とのトラブルになっているとのことです。さらに「管理費や修繕積立金等の内訳が無い」または「内訳を教えてくれない」等、管理会社の情報公開不足が問題になっています。また管理会社の試算する修繕積立金が、いざ大規模修繕工事の時期になると多額の追加費用がでて組合の大きな負担になっているとのことです。なお当社は以上の問題を全て解決しさらなるお客さまの満足度向上を目指します。
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□Q3．通常の管理会社は、どれほどOA化が進んでいるのですか |
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A3．既存会社は、実務を行ってから書類提出まである程度コンピューター化がされてはいるものの、積算の段階で人手が掛かっているのが現状です。または、全くOA化されていない管理会社が結構存在するのも事実です。なお当社では実務から書類提出までフルオートメーション化されていますので管理人件費を大幅に抑えることができます。
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□Q4．管理費を多く支払えば、建物の資産価値は下がらないですむのですか |
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A4．そんなことはありません。たくさん管理を行ったからと言って建物の資産価値下落を防ぐことはできません。大半は無駄になります。建物の「資産価値の目減り」、「寿命」、「管理費」、「修繕費」等は複雑に絡み合っております。費用対効果を考えることが重要です。なお管理を怠ると急激に資産価値は下がります。
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□Q5．管理費を下げたことにより建物の寿命は縮まらないのですか |
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A5．縮まりません。当社は管理費を下げたからといって手抜きをするようなことはありません5
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□Q6．一般的に大きいマンションより小さいマンションは、管理費が足りなくなるのですか |
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A6．そんなことはありません。
おそらく管理費の値上げや、管理委託費の値下げ要求を断る業者の”いいわけ”に過ぎません。
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□Q7.理事会や組合の集まりで説明をしていただけるのですか |
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A7．ご要望があれば、説明会に伺わせていただきます。
当然無料でございます。
→説明会
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□Q8．御社のマンション管理委託費の標準はあるのですか |
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A8．マンションの規模、設備、形態、戸数、組合さまの要望等によって変化しますが、当社の価格は100～150円／㎡程度です。
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□Q9．御社が行う「管理委託業務」の範囲を教えてください |
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A9．右記に列記したものを標準としています。各組合さまの要望に沿うようにコーディネイトいたします。あくまで標準ですので、組合さまのニーズには全てお答えできます。
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１．事務管理業務
２．管理員業務
３．清掃業務
４．設備管理業務
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□Q10．マンションだけの管理を行うでのすか |
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A10．建物全ての管理を行います。
事務所ビル、病院、福祉施設、ホテル等、幅広い建物を対象としています。
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□Q11．説明会では、どんなことを行っているのですか |
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A11．マンションをとりまく現状・動向から、組合さまと管理会社の間にあるトラブル・問題点を抽出します。その上で、トラブル・問題点における解決策を、実際に当社が行った具体例を織り交ぜながら説明しております。
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□Q12．簡易診断でなにが、わかるのですか |
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A12．まずは無料診断をお試しください。
組合さまの現状把握、問題抽出、解決策がお解かりいただけます。その後、解決する手段として当社をご活用ください。
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□Q13．御社のマークには、何か意味があるのですか |
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A13．上に向いている矢印は、「資産価値・住環境の向上」。下に向いている矢印は、「無駄な管理費、修繕積立金の削減（コストダウン）」を意味します。上下の矢印の中央に位置する帯は、その２つの問題を同時にかなえるために、我々がその問題の中央で取組み達成するという意味が込められています。
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□Q14．無料簡易診断は、どの範囲まで”無料業務”として行ってもらえるのですか |
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A14．まず、組合さまに現状（管理費・修繕積立金会計、長期修繕計画）の把握を手助けをいたします。そこから問題を抽出し、解決策を提案いたします。
またご要望をいただければ、組合さま・理事会さまの所へ直接お伺いして、簡易診断後の結果報告、質疑・相談等を、しっかりと説明させていただきます。
→無料簡易診断
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□Q15．管理組合の役員（理事、監査役）ではないのですが、管理費等の削減に対して非常に興味があります。御社をどのように活用すればよいですか。 |
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A15．まずはご一報ください。
当社がうける相談の半分以上の方々は、役員（理事、監査役）さまではありません。遠慮せずご連絡ください。まずは、無料簡易診断をご活用ください。
→詳しくは「業務の流れ」をごらんください。
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□Q16．御社は、大会社と変わりない管理ができるのですか。 |
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A16．はい、全く変わらない管理ができます。当社はそれ以上の管理ができると自負しております。
大企業だからといって、よい管理ができるとは限りません。「高い人件費」、「いつまでも採決されない議案」、「工事業者等の企業との癒着」等々、大企業は多くの問題を抱えています。むしろ、当社は大会社にはない「小回りの利いた管理」「精密な管理」「…」を実践しております。また「お客さまとの距離を感じさせない」業務が定評を得ていますので、ご心配はございません。
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□Q17．現在理事なのですが、自分で作った削減計画等を管理会社がなかなか受入れてくれません。どうすればいいでしょうか。 |
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A17．当社をご活用ください。
組合さまが自主的に削減計画等を提出したところでなかなか効果は期待できません。管理会社はプロです。いろいろな理由をつけて煙に巻いてしまいます。プロには、専門的な知識と経験をもったプロ集団が対応することが必要です。また、管理会社とのわずらわしい交渉ごとを、お客さまが普段の生活を営みながら行うのは大変な負担です。当社を活用すればお客さまの費用負担がなく削減計画を実行し、組合さまの資産を守ることができます。
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□Q18．どうやって管理費をさげるのですか |
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A18．当社では管理事務の徹底的なＯＡ化により、人件費を削減しています。また管理・修繕項目抽出する際にお客さまの建物に一番適するように解析を行い無駄な管理をなくしています。ですから下げられるのです。
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□Q19．「10％確約」がどうしてできるのですか |
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A19．管理会社に都合のいい管理計画になっているのが大きな原因です。管理項目の抽出をする際にお客さまの建物に一番適するように解析を行いますが、当社試算ではそれだけで10％以上の削減が可能と判断しております。また、徹底的なＯＡ化により人件費も削減しております。両効果合わせると15％以上は削減できるため10％の確約をしております。
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□Q20．万が一、10％削減できない場合はどうするのですか |
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A20．仮に10％未満しか削減できなかったとしても、当社の負担で10％引きにいたします。
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□Q21．何を基準にして10％削減なんですか |
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A21．現在お支払いいただいている管理費を基準にしています。
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□Q22．他社とは違う「何を」開示できるのですか |
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A22．お客さまが、管理費、修繕費の経済性、必要性をチェックすることができる一切の情報を開示いたします。例えば精密な中長期計画書、各年度ごとの点検・修繕リスト及びその費用、さらにその項目（点検・工事）ごとの内訳書、またそれを活用した大規模修繕工事等での工事業者選定の流れ（従前の管理会社と工事業者との癒着の防止）等。
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□Q23．インターネットを活用できないお客さまへの情報開示はどうするのですか |
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A23．お客さまのご要望があれば、FAXや郵送によっても公開いたします。ただし、FAX、郵送は1管理組合様につき１部にさせていただきます。紙の費用削減を考えております。
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□Q24．開示されることでお客さまにどんなメリットがあるのですか |
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A24．必要のない管理費・修繕費などの請求防止。また管理会社に対する疑心や、不安の払拭。
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□Q25．「最適化」とはどんなことをするのですか |
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A25．建物の「資産価値の目減り」、「寿命」、「管理費」、「修繕費」等を、”当社オリジナルシステム”や”ＩＴ技術”等の融合によりトータル的に解析し、管理・修繕計画の最適なポイントを探し出すことです。言換えると、「資産価値の目減り」を抑えながら、「寿命」が延せ、「管理費」「修繕費」の削減ができるポイントを探し出すことです。
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□Q26．契約の方法には、どんなものがあるのですか |
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A26．「各種契約」の項目を見ていただければ、おわかりになると思いますが、「アドバイザリー契約」、「建物デジタル契約」、「管理委託契約」、及び「管理補助契約」の４種類になります。「アドバイザリー契約」は、さらに■定額料金型と■成功報酬型の２つに分類されます。「建物デジタル化契約」は、■システム構築型と■オークション型に２つに分類されます。「管理委託契約」は、さらに■先行投資型と、■投資ゼロ型．１（メリット遅行契約短期型）、■投資ゼロ型．２（メリット先行契約長期型）の３つに分類されます。
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□Q27．契約種別の特徴（メリット・デメリット）は何ですか |
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A27．「先行投資型」は、契約種別の中では一番大きく管理費を下げることができるメリットがありますが、初期投資が必要になるというデメリットをもっています。「投資ゼロ型」は、初期投資をゼロにしながら管理費を下げることができるメリットがありますが、当社との管理委託契約解除の拘束期間（最低16ヶ月 ※）があるデメリットを持っています。また、「投資ゼロ型」には、さらに■投資ゼロ型．１（メリット遅行契約短期型）と■投資ゼロ型．２（メリット先行契約長期型）の２つがあります。■投資ゼロ型．１（メリット遅行契約短期型）は管理委託契約解除の拘束期間が短い（最低16ヶ月 ※）というメリットがありますが、管理費が管理委託契約解除の拘束期間（最低16ヶ月 ※）後まで管理費が下がらないというデメリットを持っています。■投資ゼロ型．２（メリット先行契約長期型）では、管理委託契約解除の拘束期間が長い（最低28ヶ月 ※）というデメリットを持っていますが、管理費がすぐに（約4ヶ月 ※）下がるというメリットがあります。
※お客さまの建物の図面がある場合です。図面がない場合は数ヶ月加算されます。
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□Q28．従前の管理会社同様、管理に関する業務のみを行うのですか |
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A28．いいえ。それだけではありません。
組合さまの多岐にわたるご要望にそったさまざまな業務を行っております。
→アドバイザリー契約
→建物デジタル化契約
→管理補助契約
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□Q29．現在の管理会社から、御社に管理を変更しなくては、いけないのですか |
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A29．いいえ。そんなことはありません。
突然管理会社を変更するのは、組合さまの負担が大きいことが予想されます。組合さまと管理会社の間に入り専門的な立場で、交渉～解決までコンサルタントを行う業務もございます。
→アドバイザリー契約
＜他の業務＞
→建物デジタル化契約
→管理補助契約
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□Q30．点検・修繕以外の業務はどのように考えているのですか |
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A30．「各種契約」の項目を見ていただければ、おわかりになると思いますが、「アドバイザリー契約」、「建物デジタル契約」、「管理委託契約」、及び「管理補助契約」の４種類になります。「アドバイザリー契約」は、さらに■定額料金型と■成功報酬型の２つに分類されます。「建物デジタル化契約」は、■システム構築型と■オークション型に２つに分類されます。「管理委託契約」は、さらに■先行投資型と、■投資ゼロ型．１（メリット遅行契約短期型）、■投資ゼロ型．２（メリット先行契約長期型）の３つに分類されます。
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□Q31．管理会社を変更する場合、組合に新たな負担は生じませんか |
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A31．負担はまったく生じません。
管理会社を変更する際の面倒な書類作成、諸手続き、組合さまへの説明等は、すべて当社が行います。
→管理委託契約
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□Q32．御社に仕事を依頼（アドバイザリー契約）した場合、管理委託費の根拠は何ですか |
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A32．最低３社から見積りをとっております。現在の管理内容の質と量を変更することなく、金額が下がる会社を選定しております。当然すべてお見せいたします。
→アドバイザリー契約
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□Q33．アドバイザリー業務を行う際に、”引っかき回し”て、終わってしまう心配はないのですか。 |
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A33．心配ございません。
アドバイザリー業務は、一年間お客さまと一緒になって業務を行います。業務内容も必ずお客さまの承認を得たうえで行いますので”引っかき回す”ことは絶対にありません。当社はお客さまの黒子に徹します。一年間終了後「管理補佐契約」を結ぶことで、せっかく改善された管理費がもとに戻らないように監視することができます。
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□Q34．アドバイザリー契約で削減業務項目の範囲を限定することはできますか。 |
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A34．基本的には、項目範囲を限定することはできません。
しかし当社が業務を行う場合、必ずお客さまの承認を得ることになります。ですから必要のない項目は、お客さまが承認しなければ業務をいたしません。
どうしてもというお客さまには個別に対応させていただきます。
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□Q35．代理店契約をしたい場合は、どうすればよいのですか。 |
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A35．まずは、ご一報ください。
個人・法人問わず受け付けております。当社の業務方針、業務提携の範囲、業務に対する対価（報酬）等、詳細にご説明いたします。
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□Q36．代理店契約と営業店契約は何が違うのですか。 |
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A36．管理実務を行うか否かで分かれます。
代理店契約は、営業～管理実務まで当社と全く同じ業務を行っていただきます。
営業店契約は、営業のみを行っていただいます。
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□Q37．長期修繕計画作成に費用はかかるのですか |
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A37．一切かかりません。最適な管理を行うためには必要不可欠なものです。別途お支払いしているお客さまはこの機会にぜひ当社にご相談ください。
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□Q38．大規模修繕工事に伴う将来の一時負担金が心配なのですが |
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A38．まずは無料診断をお試しください。
組合さまの現状把握、問題抽出、解決策がお解かりいただけます。その後、解決する手段として当社をご活用ください。
→アドバイザリー契約
→建物デジタル化契約
→管理委託契約
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□Q39．長期修繕計画で費用が最終的に足りなくなるのはなぜですか |
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A39．計画性のない修繕計画、管理会社に都合のいい修繕計画等、の管理会社によるずさんな計画が、結果的にお客さまの首を締め付けてしまい、修繕費の不足を生じさせる最大の原因となっています。なお当社では建物の「資産価値の目減り」、「寿命」、「管理費」、「修繕費」等を、”当社オリジナルシステム”や”ＩＴ技術”等の融合によりトータル的に解析し、最適なポイントをご提案します。これにより、修繕費の不足という最悪の事態を難なく回避することができます。
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□Q40．なぜデジタル化契約で修繕工事費が下がるのですか |
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A40．まず、お客さまのマンションをすべてデジタル化いたします。この時点で建物はすべて数量化されます。その後コンピューターによりすべての修繕工事（共通仮設等を含む）が計算されます。そして各工事の数量は入っているが、単価だけが入っていない状態で各業者に競争入札をいたします。同じ土俵で競争させることで一番安い業者を選定することができるのです。また、組合さまと各工事業者は直接契約をしていただくため管理会社の中間マージンも省かれます。当社では、２０％以上は下がると確信しております。
→建物デジタル化契約
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□Q41．当方の組合では大規模修繕工事を控えているのですが、どのように御社を活用できるのですか。 |
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A41．まずは、当社にご一報ください。
大規模修繕工事は、管理会社にとって「密の味」となっているのが現状です。お客さまの修繕積立金という資産を必要以上に徴収しようと狙っています。修繕積立金を「密の味」にさせないためにも、早めにご相談ください。当社をご活用なされば、千万円単位で工事費を削減できる可能性が十分あります。
→「建物デジタル化業務の流れ」で詳しく図解しておりますのでそちらをご覧ください。
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□Q42．工事業者選定で、従来の管理会社同様、業者との癒着の心配はないのですか。 |
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A42．あり得ません。
オークション方式によって、数社の工事業者から工事金額に対して最適な工事会社を選定いたしますが、決定するのは組合さまになっているからです。当社の「３つの宣言」の一つ、”内容の徹底開示”にならい当然すべての選定状況をインターネットを通じ開示します。従来の管理会社のような工事業者との癒着はあり得ないのです。
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□Q43．「修繕工事は管理会社に任せるのが安心」という風潮が大半なのですが。どうしたらよいでしょうか。 |
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A43．まずは、当社にご一報ください。
管理会社に修繕工事を任せても、工事費が高くなるだけです。管理会社は工事費にたっぷり利益をのせて組合さまにご請求しています。工事は安い工事会社に丸投げして管理会社は何もしないのが実状です。
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□Q44．１年後の大規模修繕工事をすでに管理会社とは別のコンサルタント会社に依頼しているのですが、削減できますか。 |
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A44．削減できます。
当社が導入するシステムによってさらなる削減が可能です。当社を活用し、比較されてみるのも、削減する一つの手段ではないでしょうか。まずはご相談ください。
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